Oplatí sa investovať do bývania práve teraz?

Premýšľať nad vlastným bývaním v súčasnosti prináša mnohým záujemcom nemalé vrásky. Realitný trh pripomína v poslednom období horskú dráhu a urobiť správne rozhodnutie si vyžaduje chladnú hlavu. Po krátkom čase, kedy svitla nádej na lacnejšie úvery, začali úrokové sadzby na hypotékach opäť stúpať. Tento prehľad prináša analýzu toho, čo sa v zákulisí realitného biznisu aktuálne deje a aké scenáre očakávajú odborníci.

Hypotéky opäť dražejú: Čo poháňa zmeny na trhu?

Pri plánovaní hypotéky s trojročnou fixáciou je dnes potrebné počítať s úrokmi v rozmedzí 3,4 až 3,8 %. Pritom ešte na začiatku tohto roka smeroval vývoj k príjemnejšej hranici troch percent.

Finančný svet mimoriadne citlivo reaguje na globálne dianie. Geopolitické napätie na Blízkom východe síce primárne dvíha ceny energií, no sekundárne tlačí nahor aj výnosy zo štátnych dlhopisov. Banky na tento predpokladaný rast inflácie reagujú preventívnym zdražovaním úverov.

Hoci marcovská inflácia na Slovensku klesla na 3,5 % a Európska centrálna banka zatiaľ vyčkáva, slovenskí kupujúci už zmenu pocítili na podmienkach financovania.

Tento vývoj má jasné dôsledky:

• Prísnejšie posudzovanie: Časť záujemcov kvôli vyšším úrokom nedosiahne na požadovanú výšku hypotéky.

• Väčšia potreba hotovosti: Kupujúci musia čoraz častejšie vyťahovať peniaze z vlastných úspor, aby dofinancovali kúpnu cenu.

• Neklesajúce ceny: Hoci úvery zdraželi, nehnuteľnosti lacnejšie nie sú. Podľa realitného barometra ceny v marci medzimesačne stúpli o 0,8 % a medziročne vyleteli o 11 %, čo potvrdzuje neutíchajúci tlak na trhu.

Nový prístup kupujúcich a tri scenáre budúcnosti

Atmosféra na trhu sa viditeľne mení. Éra bezhlavého nakupovania zo strachu, že „zajtra už nič nezostane“, je nateraz preč. Kupujúci sú omnoho rozvážnejší, ponuky dôkladne porovnávajú a častejšie vyjednávajú o konečnej cene. Na druhej strane barikády však predávajúci zatiaľ odmietajú ísť s cenou dole, kvôli čomu nadhodnotené nehnuteľnosti zostávajú v ponuke dlhšie.

Čo prinesú najbližšie mesiace? Analytici pracujú s tromi modelmi vývoja v závislosti od medzinárodnej situácie:

Scenár vývoja Predpokladaný rast cien bytov Očakávané úrokové sadzby Optimistický (rýchle upokojenie situácie) cca +9 % do konca roka mierny nárast na 3,5 % Neutrálny (pretrvávajúci konflikt) cca +7 % stabilizácia medzi 3,8 až 4,0 % Pesimistický (zhoršenie krízy) spomalenie rastu na cca +4 % tlak na nárast až k 4,3 %

Už rok 2023 ukázal, že ani drahé hypotéky nepriniesli vytúžený pokles cien nehnuteľností. Zásadné zlacňovanie preto odborníci neočakávajú ani pri tom najhoršom scenári – silný dopyt a chronický nedostatok voľných bytov trh skrátka nepustia. Prípadný negatívny vývoj ekonomiky by priniesol skôr stagnáciu cien než ich prepad.

Pohľad dopredu: Dostupnosť bývania ako dlhodobý problém

Je zrejmé, že dostupnosť bývania zostáva pre širokú verejnosť veľkou výzvou. Dlhodobým riešením by bolo masívnejšie spustenie novej výstavby, rozvoj nájomného sektora či avizované kroky Národnej banky Slovenska, ktorá zvažuje opatrenia na uľahčenie štartu ľuďom pri kúpe ich prvej nehnuteľnosti. To sú však systémové zmeny, ktoré potrebujú čas.

Pre samotných kupujúcich z toho vyplýva, že snaha „vychytať“ ideálny moment na trhu sa stáva nereálnou, keďže trh ovplyvňuje príliš veľa nestabilných faktorov. Výrazné zlacňovanie bytov je v nedohľadne a rozhodovanie v čase neistoty si vyžaduje predovšetkým pragmatický prístup, jasný prehľad o vlastných finančných možnostiach a racionálne zhodnotenie dlhodobých cieľov.